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新政策来啦这些你必须知道3月1日就实施

2018-08-25 20:54:12

新政策来啦!这些你必须知道,3月1日就实施!

专家解读《物权法》新司法解释

2月23日,最高人民法院召开发布会,发布《关于适用中华人民共和国物权法若干问题的解释》。历经六年调研、座谈、书面征求意见,《解释》出炉,并将于2016年3月1日起施行。22个条文对不动产物权与登记、按份共有人优先购买权、善意取得等问题作出相应规定,关乎你我生活中的房产、车辆、购物等热门话题。权威专家对此司法解释进行直观解读。

房产权属变动须公示

背景:父母担心自己去世后,儿子继承过户房屋麻烦,还要交纳遗产税、过户费等,就以儿子的名义购买房子,儿子却以房子是登记在自己名下,要独霸房子,赶走父母,或变卖房子自己收钱。

《解释》:有证据证明不动产登记簿的记载与真实状态不符,真实权利人有权请求确认物权。

点评:物权的变动必须按法定的公示方法进行公示。否则,不发生物权变动的效力,或者其物权变动不能对抗善意第三人。不动产的公示方式是登记。但登记有时会出现错误,或者是由于登记机关的疏忽过错,或者是由于申请人提交错误、虚假材料,或者是由于真实权利人的行为所致,依据《物权法》公示公信原则要求,如没有相反证据,登记的权利人就是合法的权利人。这样的结果对于真正的房主肯定是不公平的,但《解释》恰好解决了这一问题。

开发商一房二卖无效

背景:实践中,老百姓最为担心的是,钱付了,房子拿不到。报道中或者现实经历中,都有发生过一房二卖甚至一房多卖的现象。比如开发商跑路前,拿着一套房反复卖给不同的客户,结果收房时,发现多家买了同一套房,这如何确定房子归谁?

《解释》:对预告登记后的处分行为进行了限缩性解释,限于转移不动产所有权,或设定建设用地使用权、地役权、抵押权等在法律上危及或妨碍债权实现行为。

点评:预告登记制度就是为了保障购房户等债权人为顺利实现物权而设立的,在很大程度上规范了房地产开发市场。

有了预告登记制度,就会限制这些失信行为。《解释》第四条进一步对预告登记之后的处分不动产限缩为转移不动产或者设置他项权。在实际购房过程中,没有经过预告登记人的同意,第二个买主无论如何都不能获得房屋的所有权。这样,所登记的请求权就得到了有效的保护。

购车未过户也有所有权

背景:近年来,随着人们物质生活水平的提高,机动车逐步走进普通百姓的日常生活。同时,机动车等特殊动产物权转让中,就会发生未办理登记的买方与卖方的债主之间争抢机动车,相关纠纷也成为审判实践中的热点和难点。

《解释》:转让船舶、航空器和机动车等所有权,已支付对价并取得占有,虽未登记,转让人的债权人主张其为善意第三人的,不支持。

点评:这一规定可以用一句话说明就是机动车转让虽未过户,转让人的债权人也追不回来。

因此,《解释》第六条具体到机动车等特殊动产之上,就是认定如果存在未办理登记的受让人和转让人的债权人的情况,只要买方付款拿到车辆,即使没有来得及登记,也已经拥有该车辆。从法律条文的本身涵义以及法律整体的逻辑体系看,其权利应优先于卖方的债主,包括破产债权人、人身损害债权人、强制执行债权人、参与分配债权人。

偷卖婚后房产是否有效

背景:夫妻翻脸,离婚前,丈夫背着妻子,偷偷将登记在自己名下的婚后房产卖给他人。买方不知情,以为卖房人拥有处分权,就交钱办理过户。等到要搬家时,吵上门的妻子才让买房人知道上当,此时,房屋买卖是否有效呢?

《解释》:明确善意取得制度的适用以及判断时间。

点评:善意取得是指受让人以财产所有权转移为目的,善意、对价受让且占有该财产,即使出让人无转移所有权的权利,受让人仍取得其所有权。

《解释》规定了善意认定的基本标准以及以何时间节点来判断受让人构成善意。对于不动产,确定依法完成不动产物权转移登记之时,作为判断不动产善意取得中的善意时间点,也就是说,作为受让人在完成不动产物权转移登记之前,始终保持善意,即不知道且不应当知道转让人无处分权的事实,就可以获得法律对其权利的认可。《解释》作出如此规定,实际上是尽量后置了善意的判断时点,以最大可能抑制善意取得的负面效果。

适用物权法若干问题解释

最高人民法院为正确审理物权纠纷案件,根据《中华人民共和国物权法》的相关规定,结合民事审判实践,制定本解释。

第一条因不动产物权的归属,以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议,当事人提起民事诉讼的,应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议,且人民法院一并审理的除外。

第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持。

第三条异议登记因物权法第十九条第二款规定的事由失效后,当事人提起民事诉讼,请求确认物权归属的,应当依法受理。异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。

【关联法条】物权法第十九条第二款:不动产登记簿记载的权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的,申请人在异议登记之日起十五日内不起诉,异议登记失效。异议登记不当,造成权利人损害的,权利人可以向申请人请求损害赔偿。

第四条未经预告登记的权利人同意,转移不动产所有权,或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的,应当依照物权法第二十条第一款的规定,认定其不发生物权效力。

【关联法条】物权法第二十条第一款:当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。

第五条买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除,或者预告登记的权利人放弃债权的,应当认定为物权法第二十条第二款所称的债权消灭。

【关联法条】物权法第二十条第二款:预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。

第六条转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权,受让人已经支付对价并取得占有,虽未经登记,但转让人的债权人主张其为物权法第二十四条所称的善意第三人的,不予支持,法律另有规定的除外。

【关联法条】物权法第二十四条:预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。

第七条人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书,以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书,应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。

【关联法条】物权法第二十八条:因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。

第八条依照物权法第二十八条至第三十条规定享有物权,但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人,根据物权法第三十四条至第三十七条的规定,请求保护其物权的,应予支持。

【关联法条】物权法第二十八条:因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。

第二十九条:因继承或者受遗赠取得物权的,自继承或者受遗赠开始时发生效力。

第三十条:因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。

第三十四条:无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物。

第三十五条:妨害物权或者可能妨害物权的,权利人可以请求排除妨害或者消除危险。

第三十六条:造成不动产或者动产毁损的,权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。

第三十七条:侵害物权,造成权利人损害的,权利人可以请求损害赔偿,也可以请求承担其他民事。

第九条共有份额的权利主体因继承、遗赠等原因发生变化时,其他按份共有人主张优先购买的,不予支持,但按份共有人之间另有约定的除外。

第十条物权法第一百零一条所称的同等条件,应当综合共有份额的转让价格、价款履行方式及期限等因素确定。

【关联法条】物权法第一百零一条:按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。

第十一条优先购买权的行使期间,按份共有人之间有约定的,按照约定处理;没有约定或者约定不明的,按照下列情形确定:

(一)转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件内容的通知中载明行使期间的,以该期间为准;

(二)通知中未载明行使期间,或者载明的期间短于通知送达之日起十五日的,为十五日;

(三)转让人未通知的,为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起十五日;

(四)转让人未通知,且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的,为共有份额权属转移之日起六个月。

第十二条按份共有人向共有人之外的人转让其份额,其他按份共有人根据法律、司法解释规定,请求按照同等条件购买该共有份额的,应予支持。

其他按份共有人的请求具有下列情形之一的,不予支持:

(一)未在本解释第十一条规定的期间内主张优先购买,或者虽主张优先购买,但提出减少转让价款、增加转让人负担等实质性变更要求;

(二)以其优先购买权受到侵害为由,仅请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效。

第十三条按份共有人之间转让共有份额,其他按份共有人主张根据物权法第一百零一条规定优先购买的,不予支持,但按份共有人之间另有约定的除外。

【关联法条】物权法第一百零一条:按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。

第十四条两个以上按份共有人主张优先购买且协商不成时,请求按照转让时各自份额比例行使优先购买权的,应予支持。

第十五条受让人受让不动产或者动产时,不知道转让人无处分权,且无重大过失的,应当认定受让人为善意。

真实权利人主张受让人不构成善意的,应当承担举证证明。

第十六条具有下列情形之一的,应当认定不动产受让人知道转让人无处分权:

(一)登记簿上存在有效的异议登记;

(二)预告登记有效期内,未经预告登记的权利人同意;

(三)登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项;

(四)受让人知道登记簿上记载的权利主体错误;

(五)受让人知道他人已经依法享有不动产物权。

真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的,应当认定受让人具有重大过失。

第十七条受让人受让动产时,交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的,应当认定受让人具有重大过失。

第十八条物权法第一百零六条第一款第一项所称的受让人受让该不动产或者动产时,是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。

当事人以物权法第二十五条规定的方式交付动产的,转让动产法律行为生效时为动产交付之时;当事人以物权法第二十六条规定的方式交付动产的,转让人与受让人之间有关转让返还原物请求权的协议生效时为动产交付之时。

法律对不动产、动产物权的设立另有规定的,应当按照法律规定的时间认定权利人是否为善意。

【关联法条】物权法第二十五条:动产物权设立和转让前,权利人已经依法占有该动产的,物权自法律行为生效时发生效力。

第二十六条:动产物权设立和转让前,第三人依法占有该动产的,负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。

第十九条物权法第一百零六条第一款第二项所称合理的价格,应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况,参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。

第二十条转让人将物权法第二十四条规定的船舶、航空器和机动车等交付给受让人的,应当认定符合物权法第一百零六条第一款第三项规定的善意取得的条件。

【关联法条】物权法第二十四条:船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭,未经登记,不得对抗善意第三人。

第二十一条具有下列情形之一,受让人主张根据物权法第一百零六条规定取得所有权的,不予支持:

(一)转让合同因违反合同法第五十二条规定被认定无效;

(二)转让合同因受让人存在欺诈、胁迫或者乘人之危等法定事由被撤销。

【关联法条】物权法第一百零六条:无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:

(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;

(二)以合理的价格转让;

(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。

合同法第五十二条:有下列情形之一的

新政策来啦这些你必须知道3月1日就实施

,合同无效:

(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

(三)以合法形式掩盖非法目的;

(四)损害社会公共利益;

(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

第二十二条本解释自2016年3月1日起施行。

本解释施行后人民法院新受理的一审案件,适用本解释。

本解释施行前人民法院已经受理、施行后尚未审结的一审、二审案件,以及本解释施行前已经终审、施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件,不适用本解释。

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